很多朋友對我進入房仲這一行感到好奇,幾乎每個人都以為:賣房子就只是在帶客人看房子。對我而言,這不盡然正確,因為現在的我已經很少在帶客人看房子了。嗯~那我到底在做什麼呢?
房仲:買賣房屋與土地的中間人(受託人),主要分為開發及銷售。
開發:提供屋主或地主專任委託銷售的服務,約時間商談,時間比較自主。
銷售:提供客人看房子或土地的等服務,幾乎得隨傳隨到,時間較不自主。
 
先談房仲的工作型態 
 
工作型態依各加盟店而有所差異,但大品牌的公司,如中信、信義、永慶、住商與東森等,基本上都必須打卡、開會、團體看屋、值班等。除此之外,其他時間基本上是自由安排的。想要賺多少錢,抽多少佣金,冒多少泡?就憑個人本事、業務能力、時間管理與執行力。 

例如,專攻銷售的營業員,除了提供隨傳隨到的帶看服務之外,還會依客人需求主動找到合適的房子,持續聯繫帶看,過程中還要幫客人處理貸款等雜七雜八的事情。如果沒有足夠的時間跟專業,就無法幫客人解決問題,順利幫客人買到需要的房子。因此,專攻銷售的營業員幾乎全年無休,沒天沒夜,甚至假日跟晚上都要服務,其實真的很辛苦,沒想像中那麼好賺,甚至健康容易亮起紅燈
 
開發為銷售之母 

其實,在房仲幫屋主賣房子之前,房仲必須先找到想要賣房子或土地的屋主或地主,提供他們專任委託銷售的服務,經所有權人的授權後才能開始合法賣房子。這個售屋前的作業過程叫做開發。因此,前輩常常說一句話「開發為銷售之母」,對一間店而言,若沒有開發物件進來,就沒有房子可以賣,更別談銷售了。

許多前輩的經驗指出,這一行若要永續經營,很難一直維持著良好的體力,整天忙著帶客人到處看房子。因此,開發才是在房仲業生存的長久之計。而我進入房仲業一年多的時間,也已逐漸將所有時間專注在開發的業務上
 
拜訪屋主之旅 
 
阿姨,請問隔壁屋主在嗎?
「他很少回來~」
「那請問您知道他在哪裡嗎?」
「嗯……(思考許久~)他住在xx对面,左辺第x間,但你千萬不要說是鄰居說的喔!其實我們也想要換亇鄰居才跟你說,就看你了,加油!

開發的管道很多種,包括自售(例如591網路自售或掃街看到的自售紅字條等)、反開發固定寄或投開發信大樓管理員拜訪發文宣DM掃街抄空屋空地等。
不過,開發在時間上雖然比較自主,但是屋主通常也是要下班後或假日比較有空。因此也是要常常在晚上或假日拜訪屋主,時間仍然受限,難以兼顧生活品質。 

例如,我曾經騎了近兩小時的車,才終於到達基隆,再花一個小時,問了好幾個阿伯阿桑,峰迴路転,轉了好幾個彎才找到屋主;也曾騎車到新屋的水產養殖埸,鄉間小路亂撞幾番,一塭又一塭之後才問到屋主的下落;然而,其實有百分之八十的機率是沒能找得到屋主的,例如到桃園的角板山,我便撲了個空,無功而返。
不過,雖然撲空,有時還是可以白天晚上假日各來一次,或透過電話網路的查詢,以及左鄰右舍的詢問找到一些蛛絲馬跡,目標就是要想盡辦法找到屋主。例如有一次我在巴克禮尋找某間空屋的屋主,問了十幾亇鄰居才問到一條線索,這也印證了好厝邊不見得是在隔壁」這個道理。
 
專任委託銷售服務 
 
拜訪屋主或地主,大部分不是見面一次或兩次就能讓他們願意把不動產交給你賣,而是要讓他們慢慢認識你、信任你,常常需要多次的重複拜訪,是相當耗費時間跟體力的。
另一方面,當屋主或地主想要出售不動產時,也會去考慮到要把房子或土地交給誰來賣?房仲業務除了必須具備基本的專業知識外,屋主最需要的是值得信任的房仲業務。因此靠朋友的轉介紹,或許對屋主而言也是較安全且有保障的方式

房仲的開發業務,乃針對屋主或地主提供專業及誠懇的專任委託銷售服務主要服務內容是:顧家維護,守價議價及單一窗口。這讓屋主不需為了賣房子而勞事煩心,全權委託交給房仲來處理即可。 
例如颱風來臨時,房仲必須不負屋主所託,照顧好房子。尤其在大風大雨的日子中,為了避免雨水滲入屋內,除了門窗緊閉外,所有排水孔一定要清理乾淨,確保通暢無比,PU一定要能用,才能將屋主的房子照顧好,避免積水破壞屋況,造成任何日後的可能損失。
然而,整個開發過程中最精采的,就是議價到成交,也是最辛苦困難的一部分。像是有一次我搭乘火車,在台中與台南之間來回議價,在買方與賣方之間斡旋將雙方的誠意告訴對方歷經將近10天,直到最後一天才達到共識,順利成交,以完成雙方所託。然後簽約、完稅、過戶、交屋到結案。終於苦盡甘來

開發的過程 
找到閒置不動產>拜訪屋主>簽訂專任委託銷售合約書(授權書屋況說明書)>報件(產權調查製作不動產說明書)>不動產清潔整理維護(賣相要好)>登廣告>銷售(各大仲介公司聯賣)>回報>議價>成交>後續服務。 
 
 
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